中古物件の住宅ローン控除対象とは？条件・手続き・注意点を解説

コラム

中古住宅の購入は、人生における大きな決断です。
住宅ローンを組む際に、税制優遇措置である住宅ローン控除を利用できれば、経済的な負担を軽減できます。
しかし、適用条件や手続き、注意点など、理解すべき点が数多くあります。

今回は、中古物件を購入し住宅ローン控除の対象となるための条件、手続き、そしてよくある疑問点について解説します。
スムーズな手続きを進めるための情報を網羅的にご紹介します。

中古物件における住宅ローン控除対象となる条件とは

控除を受けるための基本条件

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの基本条件を満たす必要があります。
まず、住宅を「自ら居住するためのもの」であること、そして住宅の「床面積が50㎡以上」であることが求められます。
さらに、住宅ローンの「返済期間が10年以上」であること、そして「合計所得金額が2,000万円以下」であることも重要な条件です。

これらの条件に加え、居住した年の前後2年間（通算5年間）に特定の制度（3,000万円特別控除や居住用財産の買い替え特例など）を利用していないことも必要です。
物件の取得から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで居住している必要があります。

居住の実態は住民票で確認されます。
床面積は、広告などに記載されている面積とは異なる場合があり、必ず不動産登記簿上の面積を確認する必要があります。
戸建住宅の場合は壁心面積、マンションの場合は内法面積が対象となります。

築年数要件の緩和と耐震基準適合証明書

2022年度の税制改正により、中古住宅の築年数に関する要件が大幅に緩和されました。
従来は、耐火住宅で築25年以内、非耐火住宅で築20年以内という制限がありましたが、現在は「新耐震基準に適合している住宅であること」が条件となりました。
1982年（昭和57年）以後に建築された住宅は、原則として新耐震基準に適合しているとみなされ、証明書は不要です。

しかし、1981年以前の建築の場合は、「耐震基準適合証明書」などの提出が必要となります。
この証明書の取得には、専門家への依頼が必要となる場合もあり、費用や手続きに時間を要する可能性があります。

所得制限とその他条件

住宅ローン控除の適用には、所得制限があります。
合計所得金額が2,000万円を超える場合は、控除の対象外となります。
合計所得金額には、給与だけでなく、退職金、株の売買益、配当金、不動産売却益など、様々な所得が含まれることに注意が必要です。

また、投資目的の物件や一人暮らし向けのコンパクトな物件は、控除の対象外となる可能性があります。

中古物件購入と住宅ローン控除の手続きと注意点

住宅ローン控除の申請方法と必要な書類

住宅ローン控除を受けるには、原則として、入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。
初年度の確定申告には、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、本人確認書類のコピー、建物・土地の登記事項証明書、不動産売買契約書のコピー、源泉徴収票、住宅ローンの年末残高等証明書などの書類が必要です。

1982年以前に建築された中古住宅の場合は、耐震基準適合証明書などの追加書類が必要となる場合があります。
e-Taxを利用すれば、オンラインで申請することも可能です。

確定申告と年末調整

初年度は確定申告が必要ですが、会社員など給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で手続きができます。
年末調整を行うためには、勤務先に「特別控除申告書」と金融機関から送られる「年末残高等証明書」を提出する必要があります。
個人事業主の場合は、毎年確定申告が必要です。

リフォームとの併用とリフォーム減税との違い

リフォーム費用についても、住宅ローン控除の対象となる場合があります。
ただし、リフォーム減税とは原則として併用できません。
リフォーム減税は、リフォーム工事の種類や内容によって適用条件が異なります。

住宅ローン控除とリフォーム減税、どちらが有利かは、リフォーム費用やローン期間、その他の条件によって異なるため、事前に比較検討することが重要です。
リフォーム一体型ローンを利用することで、金利を抑えることができる場合があります。

よくある質問と相談窓口

住宅ローン控除に関する疑問点や不明な点については、税務署や住宅ローンを取り扱っている金融機関などに相談することをお勧めします。
各機関のウェブサイトにも詳しい情報が掲載されている場合が多いです。
控除額の計算方法や、適用できる築年数など、事前に確認しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。

年末近くに繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も少なくなるので、繰上返済は年明けがお勧めです。